MEHMET BALiOGLU

Yapım Karşılığı Kiralama İşinde Tespit Edilen Eksiklikler

Rapor Özet

 Çankaya Belediyesi tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan “Bülent Ecevit Buzpateni ve Müştemilatı” yapım karşılığı kiralama ihalesinde;
– Kira bedeli tespitinde uygun yöntem izlenmeyerek, yüklenicinin elde edeceği ticari gelirden belediyeye pay verilmemiştir.
– Yapım aşamasında gerekli kontroller yapılmamış, geçici kabul işlemleri zamanında gerçekleştirilmemiştir.
– Kesin teminat ihale bedeli üzerinden değil, bir yıllık kira bedeli üzerinden alınmıştır.
– Kiralama sonunda teslimat esasları belirsiz bırakılmış, ayrıntılı bir teslimat şartnamesi yapılmamıştır.
– İdarenin denetim görevi etkili bir şekilde düzenlenmemiş, denetimin nasıl yapılacağı açıkça belirtilmemiştir.

Rapor Metni

Çankaya Belediyesince yapım karşılığı kiralama usulü ile ihale edilen “Bülent Ecevit Buzpateni ve Müştemilatı” işine ilişkin olarak yapılan denetimde; kira bedeli tespitinde, yapım işinin tamamlanması ve kontrol sürecinde, kesin teminat hesap usulünde ve kiralama sonrası teslimat hususlarında eksiklikler olduğu görülmüştür.

Belediyece “Buz Pateni ve Müştemilatı” yapılmak üzere, 2886 sayılı Yasanın 36. maddesi uyarınca aylık 4.000,00-(Dörtbin) TL + %18 KDV, yıllık 48.000,00-(Kırksekizbin) TL muhammen bedel üzerinden yapım karşılığı kiralama yöntemi ile 10 (on) yıllık süre için ihaleye çıkılarak; iş yıllık 48.300,00 TL üzerinden tek katılımcı olan X A.Ş. adlı şirkete ihale edilmiştir. Kiralama dosyasının incelenmesi neticesinde aşağıdaki tespitler yapılmıştır:

  1. Kira Yöntemindeki Tespitler

    Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde yer verilen düzenlemede kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.

    Kira bedeli; aşağıdaki tabloda gösterildiği gibi; yükleniciye gösterilen belediye gayrimenkulünün parsel değeri üzerinden hesaplanan yaklaşık kira bedelinden yükleniciye sözleşme çerçevesinde yaptığı yapım işleri karşılığı olarak, taşınmazın yatırımın maliyeti düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanarak ihaleye çıkılmıştır.

    Kiraya Verilen Yer: Y. Dikmen Mahallesi 631.Cadde de bulunan 16743 ada 2 parsel numaralı taşınmaz
    
    İhale Yöntemi: Yapım karşılığı kiralama/2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 36. maddesi
    
    İhale Tarihi: 28.12.2017
    
    Sözleşme Tarihi: 02.02.2018
    
    İlk Yıl Kira Bedeli: 4.025,00-TL+%18KDV
    
    KİRA HESAP CETVELİ
    
    ADA/PARSEL : 16743 Ada 2 Parsel
    
    ALANI : 2951 m²
    
    İMAR DURUMU : E:1,00 Hmax: Serbest
    
    ADRESİ : Yukarı Dikmen Mahallesi 631.Cadde
    
    İNŞAAT ALANI : 2752,22 m²
    
    YAPI SINIFI : 4/B (1.021 TL/m²) Y.YAKLAŞIK MALİYETİ : 2752,22 X 1.021 = 2.810,017-TL PARSELİN DEĞERİ : 2951 X 2650 = 7.820.150-TL
    
    
    MİN.YILLIK KİRA DEĞERİ : 7.820.150 X 0.04 = 312.806-TL /YIL KABUL EDİLEN : 313.000-TL / YIL
    
    İHALE SÜRESİ : 10 YIL
    
    İHALE SÜRESİ KİRA TUTARI : 313.000.00 X 10 = 3.130.000-TL YATIRIM İNDİRİMİ : 2.810,017-TL KALAN
    
    : 319.983-TL
    
    YILLIK KİRA BEDELİ : 319.983 / 10 = 31.998,30-TL AYLIK KİRA BEDELİ : 31.998,30 / 12 = 2.666,53-TL KABUL EDİLEN AYLIK KİRA BEDELİ : = 4.000,00-TL

    Yapım karşılığı kiralama yöntemi mevzuatta tanımlanmış bir kiralama yöntemi olmamakla birlikte, uygulamalarda kurumların başvurduğu uygulamalardan doğmuş bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu kiralama yöntemi hem 2886 sayılı Kanun’dan doğan bir kirama geliri, hem de 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu çerçevesinde yapılması öngörülen kamu giderini ihtiva etmektedir. Esasen burada bir yapma işletme ve devretme durumu vardır ancak tam olarak mevzuatta bir finansman modeli olarak öngörülen modelden farklı yanları bulunmaktadır.

    3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun’un “Amaç” başlıklı 1’inci maddesinde “Bu Kanunun amacı kamu kurum ve kuruluşlarınca (kamu iktisadi teşebbüsleri dâhil) ifa edilen, ileri teknoloji veya yüksek maddi kaynak gerektiren bazı yatırım ve hizmetlerin, yap işlet devret modeli çerçevesinde yaptırılmasını sağlamaktır.” denilmekte olup, 3 üncü maddesinin (a) bendinde de “Yap-İşlet-Devret Modeli: İleri teknoloji ve yüksek maddi kaynak ihtiyacı duyulan projelerin gerçekleştirilmesinde kullanılmak üzere geliştirilen özel bîr finansman modeli olup, yatırım bedelinin (elde edilecek kar dâhil) sermaye şirketine veya yabancı şirkete, şirketin işletme süresi içerisinde ürettiği mal veya hizmetin idare veya hizmetten yararlananlarca satın alınması suretiyle ödenmesini” ifade ettiği hükmü yer almaktadır.

    Dolayısıyla bu ihale kapsamındaki iş yap işlet devret modelindeki gibi özel bir finansman yönetiminden ziyade; belediyenin kendine ait bir gayrimenkulde kendi mülkiyetinde

    bir spor kompleksi yaptırtması, işletme hakkını on yıl boyunca yükleniciye devretmesini öngören ve karşılığında kira alının gelir getirici bir usul olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle yüklenicinin bu yıl zarfında elde edeceği ticari gelirden de belediyece makul bir işletme devir ücretinin yıllık kira bedeli tespiti yapılırken dikkate alınması gerektiği düşünülmektedir.

    Yapım Karşılığı Kiralama Yönteminde kullanılan yıllık kira tespit usulünü şu şekilde özetleyebiliriz:

    Yıllık Kira Bedeli=[(Parsel değeri üzerinden belirlenin yıllık kira bedelix10(yıl) – Yapı yaklaşık Maliyeti)]/10(yıl)

    Yapı yaklaşık maliyeti hesaplanırken, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca her yıl yayınlanan “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2017 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğ” de yer alan M2 birim fiyatları kullanılmıştır. Yıllık kira bedeli ise Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12’inci Maddesinin ( c ) bendine göre arsa rayicinin 0.04 alınarak bulunmuştur.

    Bu formülde işletmeye devredilen bir ticari işletme hakkı devri de söz konusu olduğu için bu hakkın devrine ilişkin makul bir devir bedelinin de kiralama hesabına katılması gerekmektedir. Buz pateni kompleksi içinde buz pateni, kafeterya, spor salonu gibi alt kiracılara kiralanan ticari alanlardan yüklenici gelir elde ettiği için bu gelirin de kiralama formülünde yer alması ve elde edilen ticari kazançtan belediyeye pay verilmesi işin doğası gereğidir.

  2. Yapım Aşamasındaki Tespitler

    Kiralama işine ilişkin sözleşmenin birinci maddesi ile işe ilişkin şartnamenin 13’üncü Maddesinde ;

    “…….

    Kiracı tarafından tüm masrafları karşılanmak üzere yer teslim tarihinden itibaren ilk oniki ay içerinde Fen İşleri Müdürlüğünce onaylanan projeler doğrultusunda inşaat ruhsatının alınarak inşaata başlanması (tüm müteahhitlik hizmetleri kiracıya aittir) ve inşaatın bitirilerek yapı kullanma izin belgesinin alınması, binanın faaliyete geçirilmesi sağlanacaktır. Bu süreç, Fen İşleri Müdürlüğünce oluşturalar Kontrol Teşkilatı tarafından denetlenecektir. . ….

    Kira ödemleri inşaat bitimi (en geç yer teslim tarihinden oniki ay sonra) ile başlar.

    Yapılacak inşaatta; minimum 1.sınıf ve projelerde ve teknik şartnamelerde belirtilen malzemeler ile Fen İşleri Müdürlüğünce uygun görülen mahal listesinde belirtilen malzemeler kullanılacak, kontrol teşkilatı tarafından uygun görülmeyen malzemeler derhal değiştirilecektir.”

    Beşinci maddesinde ise;

    Kiracı bulunduğu faaliyet dalı ile ilgili olarak her türlü kurum ve kuruluşlardan istenen kanuni ve idari düzenlemelere ve takyidata uymak gerekli tüm ruhsatları almak zorundadır.

    ………”

    Düzenlemeleri yapılarak yükleniciye bir takım yükümlülükler getirilirken, Fen İşleri Müdürlüğüne de yapım işine ilişkin olarak sorumluluklar verilmiştir. Yapım işine ait proje hazırlanmış ancak teknik şartname, mahal listeleri hazırlanmamıştır. Kontrol teşkilatı kurulmuş ancak fiilen görevlerini yerine getirmemiştir.

    12.02.2018 tarih ve E.7928 sayılı yazımız ile Fen işleri Müdürlüğünden; Kira sözleşmenin 1.maddesinde belirtilen kontrollerin yapılması; sözleşme maddesi ve işin özelliği nedeniyle; Müdürlüklerince oluşturulacak “Kontrol Teşkilatı” ile Buz Pateni ve Müştemilatının yapım işinin denetlenmesi ve 12 aylık yapım süreci boyunca belli aralıklarla söz konusu işin durumu hakkında Emlak ve İstimlak Müdürlüğüne bilgi verilmesi istenilmiştir. Ancak bu süre zarfında ilgili Müdürlükten herhangi bir bilgi gönderilmemiştir.

    X A.Ş.’nin, Ankara Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğüne vermiş olduğu yazıda; 24.12.2018 tarihinde ihale konusu işin bitirildiği belirtilmektedir. Ancak Fen İşleri Müdürlüğünce söz konusu yapım işine ait geçici kabul işlemleri zamanında yapılmamıştır.

  3. Kesin Teminata İlişkin Tespit

    Yapım karşılığı kiralama işinde kesin teminatın yıllık kira bedeli üzerinden alındığı görülmüştür.

    2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kesin Teminat” başlıklı 54’üncü maddesinde:

    Taahhüdün, sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirilmesini sağlamak amacıyla, sözleşme yapılmasından önce müteahhit veya müşteriden ihale bedeli üzerinden hesaplanmak suretiyle %6 kesin teminat alınır….

    Müteahhit veya müşterinin bu zorunluluğa uymaması halinde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulur ve varsa geçici teminat gelir kaydedilir.”

    denilmektedir.

    Mevzuatta yer alan bu hükümlere göre taşınmazların ihale yoluyla kiralanması durumunda ihale bedeli üzerinden hesaplanmak üzere %6 oranında sözleşme imzalanmadan önce kesin teminat alınması gerekmektedir. Ancak yapılan denetimde ihale bedeli üzerinden değil, bir yıllık kira bedeli üzerinden alındığı görülmüştür.

  4. Kiralama Sonunda Teslimat Esaslarının Belirlenmemesi

    Kiralama işine ilişkin sözleşmenin 13. Maddesinde:

    Kiralama süresinin bitmesi halinde kiracı, yapım karşılığı kiraladığı taşınmazı ve üzerindeki yapıları, her türlü hasar ve eksikten ari olarak onbeş gün içerisinde boşaltıp anahtarını bir tutanak ile Belediyeye teslim etmek zorundadır….

    Sözleşme hükümlerine aykırı davranılması veya kiralananın tasdikli proje ve ruhsatlarına aykırı bir şekilde amaç dışında kullanılması halinde; kiracıya aykırılığın giderilmesi için tebligat çekilerek onbeş gün süre verilir. Bu süre içinde aykırılıkların giderilmemesi halinde sözleşme Belediyece feshedilir. Kiralan yer, sağlam ve işler durumda tazminat veya bedel talep edilmeksizin onbeş gün içerisinde boşaltılıp, Belediyeye intikal ettirilir ve bundan dolayı kiracı veya üçüncü kişiler tarafından herhangi bir hak talebinde bulunulamaz.

    denilerek on yıllık kira süresi sonunda yapım karşılığı kiraladığı taşınmazı nasıl teslim alacağı ifade edilmiştir. Ancak söz konusu madde incelendiğinde taşınmaz ve üzerindeki yapıların her türlü hasar ve eksikten ari olarak onbeş gün içinde boşaltıp, anahtarı teslim edeceği yönünde basit ve genel bir teslimat öngörüsü yapılmıştır. Kiralamada kullanılan arazi ve binanın on yıllık kullanım sonunda ki nasıl teslim alınmak istendiğinin daha açık ve net belirlenmesi, idare mallarının korunması ve eksiksiz teslim alınması için zorunludur.

    Yapıya ait mahal listesi ve teknik şartname olmadığı için genel proje üzerinden yüklenicinin tercih ve isteğine göre yapılan bir yapım işi gerçekleştirilmiştir. On yıllık kullanım süresi sonunda eksik ve ömrünü tamamlamış malzemelerin olacağı, ticari kullanımdan dolayı yıpranmış bir bina ve donanım ile karşılaşma ihtimali söz konusu olduğundna teslimat şartlarının ayrı bir teslimat şartnamesine bağlanması ve sözleşmeye eklenmesi idarenin alacaklarını güvence altına almasını sağlayacak emin bir yol olacaktır. Üst yöneticilerin kamu kaynakları ile kamuya mal olan varlıkların kiralama usulü ile üçüncü şahıslara kullandırma sonrasındaki tamlığını ve sağlam bir şekilde teslimatını güvene altına alacak şekilde kiralama işlemini gerçekleştirmeye özen göstermesi gerekmektedir.

  5. İdarenin Denetim Görevini Yapmaması

    Yine kiralamaya ilişkin sözleşmenin 14. Maddesinde;

    Taşınmazın amacında ve sözleşmede belirtilen şekilde kullanılıp kullanılmadığını idare her zaman denetleyebilir.”

    Denilerek, idarenin denetim yetkisi dile getirilmiş olmakla birlikte; denetimin hangi periyotlarla kimler tarafından ne şekilde yapılacağı ve raporlanacağı tam olarak belirlenmemiştir. Denetimle sözleşmeye uygun kullanımın olup olamadığı yönünde yapılacak çalışmaların etkin bir şekilde yürütülmesi için yetkili birim ve denetim usulü daha açık ve net bir şekilde düzenlenmelidir.