MEHMET BALiOGLU

Üniversite Taşınmazı Üzerinde İrtifak Hakkının Mevzuata Uygun Tesis Edilmemesi

Rapor Özet

Ana Konu ve Temel Bulgular

  • Uludağ Üniversitesi Rektörlüğü, mülkiyetinde bulunan bir gayrimenkul üzerinde ihalesiz olarak Uludağ Üniversitesi Güçlendirme Vakfı lehine 49 yıllığına üst hakkı tesis etmiştir.
  • Vakıf, bu gayrimenkulü ihalesiz olarak bir özel şirkete ‘Yap, İşlet, Devret’ modeli ile devretmiştir.
  • Üniversite ile Vakıf arasında yapılan ve devredilen üst hakkı sözleşmesi mevzuata aykırıdır ve şirket tarafından işgal edilen alanın yanı sıra üniversiteye ait diğer parseller de izinsiz olarak kullanılmaktadır.
  • Üniversite, gayrimenkulün işgalinin engellenmesine ve haksız kazançların tahsiline yönelik bugüne kadar herhangi bir işlem tesis etmemiştir.
  • Üniversite tarafından yapılan bu uygulamalar 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun ilgili maddelerine aykırılık teşkil etmektedir.
  • Şirkete tahsis edilen yerle ilgili olarak, 1997 yılından itibaren alınan bir dizi Senato kararı ve yapılan sözleşmeler ile ihalesiz tahsisler ve kira sözleşmeleri yapılmıştır.
  • 3996 sayılı Bazı Yatırım Ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun’a göre, kampüs alanına özel bir yatırımcıya ticari otel yapımına izin verilmesi ‘Yap-İşlet-Devret’ sözleşmesine konu edilemez.
  • Üniversite mülkiyetindeki bir yerin ihalesiz olarak bir vakfa devredilmesi mümkün olmadığı gibi, ihale yapılsa dahi ita amirinin Rektör olduğu bir kurum tarafından yine yönetim kurulu başkanının aynı kişi olduğu bir vakfa ihale yoluyla dahi verilmesi mümkün değildir.
  • Konuya ilişkin 20.000 m²’lik gayrimenkulün imar durumu ile ilgili de birçok aykırılık tespit edilmiştir.
  • Bursa Uludağ Üniversitesi Görükle Kampüs alanı için bugüne kadar bir imar planı ve imar uygulamasına ilişkin bir planlama çalışması yaptırılmamış ve yetkili yerel yönetim birimleri ile bir işbirliği yürütülmemiştir.
  • 2015 yılında Nilüfer Belediyesi tarafından otele verilen yapı ruhsatı, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırıdır ve gerçeği yansıtmamaktadır.
  • Üniversite Hukuk Müşavirliği ile şirket/otel arasında, konu ‘rekreasyon alanı’ çerçevesinde çeşitli davalar açılmıştır.
  • 2018 yılında açılan bir dava ile üst hakkı sözleşmesi ile belirlenen 20.000 m² alan dışında şirket tarafından kullanılan alanların tespiti ve ecrimisil talep edilmiştir.

Yasal ve Düzenleyici Çerçeve

  • 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu Madde 1, 3 ve 6
  • 3996 sayılı Bazı Yatırım Ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun Madde 2
  • 3194 sayılı İmar Kanunu Madde 26

Önerilen Ana Eylem Noktaları

  • İdarece, irtifak hakkı tesisiyle ilgili hukuka aykırı işlemler konusunda düzeltici işlemler yapılmalıdır.
  • Tahsis ve parselasyon düzenlemeleri mevzuata uygun hale getirilmelidir.
  • Gerekli izinlerin alınması ve yapıların ruhsata bağlanması sağlanmalıdır.
  • Kiralama bedeli gerçekçi bir şekilde belirlenmelidir.

Rapor Metni

Uludağ Üniversitesi Rektörlüğü mülkiyetine ait Görükle 5412 parselde kayıtlı 20.000 m² gayrimenkul üzerinde Senato kararı ile -herhangi bir ihale yapmaksızın- Vakfın Yönetim Kurulu Başkanının Üniversitenin Rektörü olduğu Uludağ Üniversitesi Güçlendirme Vakfı lehine 49 yıl süre ile üst hakkı tesis ve tescil edilmiş, bu tescile istinaden de vakıf; herhangi bir ihale yapmaksızın bir özel şirkete “Yap, İşlet, Devret” sözleşmesi imzalamak suretiyle devretmiştir.

Daha sonra, Uludağ Üniversitesi Güçlendirme Vakfı yönetim kurulunun, 16.02.2007 tarih ve 3 sayılı kararı ile mevzuata aykırı olarak adına tahsis edilen yerle ilgili şirket ile arasında yaptığı mevzuata aykırı sözleşmeden doğan “yetki, edinim ve yükümlülüklerini” Uludağ Üniversitesi Rektörlüğüne devretmiştir.

Ancak, vakıfla özel şirket arasındaki Üniversitenin bağlı olduğu mevzuat açısında butlan bir sözleşme, aynıyla devam ettirilmiş, üst hakkı tesis edilen gayrimenkulde yapılan

parselasyon çalışması neticesinde 5412 parsel aynı sınırları ihtiva ederek şu anki durumu ile birlikte Görükle Sakarya Mahallesi 5361 ada 101 parsele dönüşmüş ve bahse konu şirket adına tapuda tescil edilmiş –haliyle- devam ettirilmiştir.

Üniversite ile Vakıf arasında mevzuata aykırı olarak kurulan ve devredilen üst hakkı sözleşmesi gereği, şirket tarafından işgal edilen 5361 ada ve 101 nolu parsele ait alandan başka, mülkiyeti Bursa Uludağ Üniversitesi kamu tüzel kişiliği adına kayıtlı olan 63 ve 100 nolu parsellerin bir kısmının Rektörlük izni olmaksızın ve herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın şirket tarafından işgal edilmek suretiyle gayri yasal (bir fiili bir durum yaratılarak) kullanıldığı görülmüştür.

Hatta mevzuata aykırı olarak şirkete verilen ve kullandırılan bu parsel dışında, 100 ve 63 no.lu parsellerin şirket tarafından 3. Şahıslara kafeterya olarak kiraya verildiği ve şirketin bu parsellere ilişkin kira geliri elde ettiği, bundan başka; bir kır düğünü alanı, otopark, (otel binasından ayrı olarak) iki katlı bir bağımsız bina, -otel müştemilatı gibi olmakla birlikte 101 no.lu parselin sınırları dışında kalan- bir alışveriş merkezi bulunmaktadır.

Yerinde inceleme esnasında bu alanlara ilişkin bir sözleşme veya bir izin ya da üniversite yönetimine ait bir karar olmadığı görülmüştür.

Bahse konu şirket tarafından Bursa Uludağ Üniversitesi kamu tüzel kişiliği adına kayıtlı gayrimenkulün, işgalinin engellenmesine dönük (bu güne kadar) herhangi bir işlem tesis edilmemiş olup, işgal edilen ve üzerinden haksız temin edilen kazancın tahsili yoluna da gidilmediği görülmüştür.( Üniversite tarafından 2019 yılı denetim sürecimiz başladıktan sonra bu hususa ilişkin 26/12/2019 tarihinde 2019/495 dosya numarası ile Bursa 11. Asliye Hukuk mahkemesinde “haksız müdahalenin men’i, durdurmaya ilişkin tedbir ve haksız yararlanmadan kaynaklı “ecrimisil ve tazminat talepli” dava açılmıştır.

Üniversite tarafından yapılan bu uygulamalar 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 1,3 ve

6. Maddelerindeki; “Kapsam”, “İlkeler” ve İhaleye Katılamayacaklar” başlıkları ile düzenlenen hükümlerine açıkça aykırılık teşkil etmektedir.

Bundan başka;

Söz konusu şirkete tahsis edilen yerle ilgili olarak;

İlk defa 9 Ocak 1997 tarihinde 97-01 nolu senatonun 2 nolu kararı ile “511812 m² yüzölçümlü 5142 parsel sayılı gayrimenkulün… İşaretlenmiş olan 6760 m² lik kısmının ifraz

edilerek yeni parsel numarası ile oluşacak 6760 m² metrekarelik –kısmı- Uludağ Üniversitesi Güçlendirme Vakfına 49 yıl süre ile İntifa hakkı verilmesine oy birliği ile karar verilmiştir.”

Senato kararı ile ihalesiz olarak 6760 m² yeri vakfa devreden Rektör aynı anda Vakıf Başkanı sıfatı ile ve Vakıf adına yine ihalesiz olarak 29 Mayıs 1997 tarihinde bir sözleşmeyle yıllık net 11.000 ABD Doları kira bedeli (her yıl dolar bazında %1 kira artışı ) ile 35 yıllığına söz konusu şirkete (ihalesiz olarak) kiraya vermiştir.

Kira sözleşmesinde; “… 6760 m² yüzölçümlü arsa inşa edilecek otel işletmelerinin ihtiyaç göstereceği binalar, sosyal tesisler otoparklar, bahçeler vb. gibi tesislerin yapılmasına imkan verecek mesahadan az olamayacaktır…

Kiracıya tahsis edilen alan kiralama müddeti boyunca malik tarafından başka bir amaçla kullanılamaz, ifraz edilemez, kiraya verilemez, kullanım hakkı sözleşme dâhilinde tamamen kiracıya aittir…01/01/2000 tarihinde kira başlayacaktır.”

Kira süresi 35 yıl olarak belirlenmiştir.

Ancak daha sonra 18 Mart 1999 tarihinde 99-04 nolu senato kararı ile “Güçlendirme Vakfına otel yapılmak üzere tahsis edilen alana ek olarak rekreasyon için kullanılmak üzere 11.769 m²… lik alanın daha verilmesine oy birliği ile karar…” verilmiştir.

02 Aralık 1999 tarihinde 99-11 sayılı senato kararı ile bir kez daha “… Otel inşaatı yapımı amacı ile üniversite kampüs alanı içerisinde bulunan Bursa ili Nilüfer ilçesi Görükle beldesi H210 03.d pafta ile 5412 parsel sayılı 20.000 m² lik gayrimenkul üzerinde Uludağ Üniversitesi Güçlendirme Vakfı lehine 49 yıl süre ile İntifa hakkı verilmesine oy birliği ile …” karar verilmiştir.

Hemen ardından bu defa da; 10 Şubat 2000 tarihinde 2000-02 sayılı Senato kararı ile “… yapılan görüşmeler sonunda otel inşaatı yapımı amacı ile üniversite kampüs alanı içerisinde bulunan Bursa ili Nilüfer ilçesi Görükle beldesi H210 03.d pafta ile 5412 parsel sayılı 20.000 m² lik gayrimenkul üzerinde Uludağ üniversitesi Güçlendirme Vakfı lehine 49 yıl süre ile İntifa hakkı verilmiş ise de konu tekrar görüşmeye açılarak bu kere Uludağ Üniversitesi Güçlendirme Vakfı lehine 49 yıl Daimi ve Müstakil Üst Hakkı verilmesine oybirliği ile karar…” verilmiştir.

Bu arada, 10 Şubat 2000 tarihli bu senato kararından yaklaşık bir ay önce 14 Ocak 2000 tarihinde, o dönem Rektörü kendi kendisiyle bir “Yap İşlet Devret” sözleşmesi imzalayarak (Rektör olarak veren, Vakıf Başkanı olarak da kiralayan sıfatı ile) 20.000 m² yeri Vakfa

devretmiştir. Bu arada da vakfın üst hakkını devrettiği şirket o tarihlerde çoktan inşaatına başlamış hatta sonlandırmaya yaklaşmıştır.

3996 sayılı Bazı Yatırım Ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun’un “Kapsam” Başlıklı ikinci maddesindeki “ – (Değişik birinci fıkra: 24/11/1994 – 4047/1 md.) Bu Kanun, köprü, tünel, baraj, sulama, içme ve kullanma suyu, arıtma tesisi, kanalizasyon, haberleşme, kongre merkezi, kültür ve turizm yatırımları, ticari bina ve tesisler, spor tesisleri, yurtlar, tema parklar, balıkçı barınakları, silo ve depo tesisleri, jeotermal ve atık ısıya dayalı tesisler ve ısıtma sistemleri (Ek ibare: 20/12/1999 – 4493/1 md.) elektrik üretim, iletim, dağıtım ve ticareti maden ve işletmeleri, fabrika ve benzeri tesisler, çevre kirliliğini önleyici yatırımlar, otoyol, trafiği yoğun karayolu, demiryolu ve raylı sistemler, gar kompleksi ve istasyonları, teleferik ve telesiyej tesisleri, lojistik merkezi, yeraltı ve yerüstü otoparkı ve sivil kullanıma yönelik deniz ve hava alanları ve limanları, yük ve/veya yolcu ve yat limanları ile kompleksleri, Kanal İstanbul ve benzeri suyolu projeleri, sınır kapıları ve gümrük tesisleri, milli park (özel kanunu olan hariç), tabiat parkı, tabiatı koruma alanı ve yaban hayatı koruma ve geliştirme sahalarında planlarda öngörülen yapı ve tesisleri, toptancı halleri ve benzeri yatırım ve hizmetlerin yaptırılması, işletilmesi ve devredilmesi konularında, yap-işlet- devret modeli çerçevesinde sermaye şirketlerinin veya yabancı şirketlerin görevlendirilmesine ilişkin usul ve esasları kapsar.”

Hükmü gereği sözleşmede her ne kadar Yap-İşlet-Devret denilse de; kampüs alanına özel bir yatırımcıya ticari otel yapımına izin verilmesi Yap-İşlet-Devret sözleşmesine konu edilemeyeceği açıktır.

10 Şubat 2000 tarihli bu senato kararından yaklaşık bir ay önce 14 Ocak 2000 tarihinde, o dönem Rektörü kendi kendisiyle bir “Yap İşlet Devret” sözleşmesi imzalayarak Rektör olarak veren, Vakıf Başkanı olarak da kiralayan sıfatı ile) 20.000 m² yeri Vakfa devrettiği günden 14 gün önceyi kapsayacak şekilde (irtifak başlangıcı 01 Ocak 2000 tarihi olmak üzere)Vakıf ile şirket arasında 10 maddelik Yap-İşlet-Devret sözleşmesi yapılmıştır. Hükümsüz kalan eski sözleşme ile 6760 m² yeri Vakıf adına yine ihalesiz olarak 29 Mayıs 1997 tarihinde bir sözleşmeyle yıllık net 11.000 ABD Doları kira bedeli (her yıl dolar bazında %1 kira artışı ) ile 35 yıllığına şirkete vermişken sözleşmenin 5. maddesi ile 2 katından daha fazla bir alanı yıllık sadece 1.000 Usd daha fazla bir bedelle “ Şirket üzerine bina yapılan taşınmazın kullanılmasından dolayı Vakfa hasıla kirası olarak yıllık 12.000 Usd ödemeyi kabul eder. Ödeme yılda iki defa olmak üzere altı ayda bir yapılır … her yıl bu bedel üzerinden %1 tutarında

zam yapılması esastır … denilmiştir.

Buna göre de; 4 yıldızlı bir otel aylık sadece 1000-1200 $ bedelle ve mevzuata aykırı olarak üniversite hastanesinin hemen yanında 20.000 m² den fazla alanı kullanmaktadır.

Ayrıca daha önce Bu sözleşmenin 8. Maddesinde karşı taraf açısından sınırlayıcı hükümler içeren “taraflar arasında daha önce akt olunan Bursa 12. Noterliğinden 29.05.1997 tarih ve 14774 yevmiye numaralı sözleşme tümü ile karşılıklı olarak fesih edilmiş olup bu sözleşmenin bağlayıcılığı kalmamıştır.” Maddesi konulmuş olup şirket o tarihten bu yana bu sözleşmeye dayanarak Üniversite arazisinde resmi olarak tespiti yapılmamış görece son derece geniş bir alanı son sözleşmedeki sınırlarını da aşarak kullanmış, kullandırmış, yapı yapmış, yaptırmış ve kiraya vermiş, bu yolla haksız kazanç elde etmiştir.

Bu karar ve sözleşmeler daha öncekiler gibi o dönem de (ve bugün de) yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırıdır. Üniversite mülkiyetindeki bir yer ihalesiz olarak bir vakfa üzerinde intifa hakkı oluşturmak suretiyle verilemeyeceği gibi, ihale yapılsa dahi ita amirinin Rektör olduğu bir kurum tarafından yine yönetim kurulu başkanının aynı kişi olduğu bir vakfa ihale yoluyla dahi verilmesi mümkün değildir. Bu haliyle de devir ve ona bağlı sözleşmelerin yok hükmünde olduğu değerlendirilmektedir.

Konuya ilişkin 20.000 m² lik gayrimenkulün kadastral durumu ve yukarda bahsedilen süreç içindeki değişimi, imar mevzuatı açısından da aykırılıklarla doludur.

Şöyle ki;

Bursa Uludağ Üniversitesi Görükle Kampüs alanını içine alan 1/1000 lik imar planı ve imar uygulamasına ilişkin bir planlama çalışmasının altlığının bu güne kadar hiçbir üniversite yönetimince yaptırılmadığı ve yetkili yerel yönetim birimleri ile bir işbirliği ve çalışma yürütülmediği görülmüştür.

Sadece tapu kayıtları ve hâlihazır haritalar şeklindeki kampüs alanı 26/07/2004 tarihinde yapılan bir ihale ile mülkiyet paftalarının sayısallaştırılması sağlanmıştır.

Üniversite o dönem Yapı İşleri (Emekli) Şube Müdürü konuya ilişkin 30/12/2019 tarihinde verdiği yazılı açıklamasında;

“Uludağ Üniversitesi Görükle Kampüsü içerisinde Yap-İşlet-Devret modeli ile yapılması planlanan otel tesisi 01/01/2000 tarihinde 49 yıllığına 5412 sayılı taşınmaz üzerine

20.000 m² Üniversite Güçlendirme Vakfına devredilmişti. …. Otel inşaata (bu devirden çok önce ( 15/12/1998) yılında başlamış 21/04/2000 tarihinde tamamlanarak etrafı da tel çit ile çevrilerek hizmete açılmıştır. (ilgili ifadesine delil olarak Ek 6 nolu belgeyi sunmuş, söz konusu belge “bina kullanma ve inceleme tutanağı” başlığı ile düzenlenmiş -Rektör tarafından verilen bir tür yapı kullanma izin belgesi- olarak değerlendirilebilir.)

Bu yıllarda kampüs arazileri ile ilgili bilgi ve belgeler, tapu senetleri Üniversite Hukuk Müşavirliği bünyesinde bulunmakta idi. Bu bilgi ve belgeler 30/01/2007 tarihinde Yapı işleri teknik daire başkanlığına devredilmiştir.

O yıllarda Üniversiteye ait taşınmazlarla ilgili tevhit işlemleri yürümekte olduğundan parsel numaralarında bir değişiklik söz konusu idi” diyorsa da;

3194 sayılı İmar Kanunun “Kamuya ait yapı ve tesislere ruhsat” başlıklı 26. Maddesinin ilk fıkrası “Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.” Hükmü gereği bir ruhsata cevaz veriyor gibi görünse de bu hükümde de bir plandan bahsedilmekte, her halükarda tevhid ve ifraza cevaz vermemektedir. Hâlihazırda tarla vasfındaki parsellerin aynı anda tevhid ve ifraz uygulamasına konu olması dolayısıyla da yeni bir 20.000 m² parsel oluşturularak üzerinde hak tesis edilmesi mümkün değildir.

Konuya ilişkin sunduğu (Ek 5 nolu kroki ve ek 8 de sunulan tapu senet örneklerinde de görüleceği üzere tarla vasfındaki gayrimenkuller mevzuata aykırı olarak Görükle Belediye encümeninin 13/12/1991 tarih ve 49-4 sayılı kararı ile önce tevhit ve ardından da ifraza konu edilmiştir.

İlgili yazılı açıklamasının devamında; “tapu senetlerinden de anlaşılacağı üzere 426- 427-428-430-423-567 sayılı parseller tevhit edilerek 5142 sayılı parsel haline gelmiştir. Böylece 5144 sayılı parsel ifraz edilerek 5412 sayılı parsel 20.000 m² teşekkül ettirilmiştir.” (cins değişikliği söz konusu olmadan, bu şekilde ifraz imar kanunu ve bağlı ikincil mevzuat açısından bunlar mümkün değildir.)

“Ayrıca ekteki tapu senetlerinden de anlaşılacağı üzere tevhit işlemleri devam ettirilerek 5361 ada 63 parsel oluşmuş böylece bölgeden geçen Ant Balıkesir işletme müdürlüğü 567 parsel iken 5361 ada 98 parsel olmuştur. Şu anda … Otelin bulunduğu taşınmazlar ise 5361 ada

63-98-101 parseller üzerinde bulunmaktadır.” (oysa ki senato kararları ile verilen ve tapuda tescil edilmiş olan yer, (ada ve parsel numaraları değişiminden sonra da) 5361 ada 101 parseldir.)

“Böylece otel yönetimi 1/1000 ölçekli imar planını Kaks: 1.00 otel alanı olarak plan gerçekleşmiştir. Bu planda 20.000 m² inşaat yapılabilir olduğu anlaşılmaktadır.” (demekte ise de 13/11/2008 tarihine kadar imar planı kampüs alanı içi veya mücavir alanı ile ilgili bir plan bulunmamakta idi. Kaldı ki bugün dahi Görükle Kampüs Alanı ile ilgili 1/1000 lik bir plan bulunmamaktadır. Bütün bunlar olsa bile; üzerine üst hakkı tesis edilen parselin dışına taşan bir otel oturum alanı mevcutken, yapının ruhsata bağlanması mümkün değildir.)

“Ayrıca 2016 yılında görevde olan Rektör döneminde Üniversite Hukuk Müşavirliğinin 27.06.2016 tarih ve 24082 sayılı yazısı ile otelin fazla yer işgal ettiği bildirilmiş ve (Yapı İşleri) Daire Başkanlığından bilgi ve belge talep edilmiştir. Ek 7 de belirtilen alan tespit edilerek 1.244,49 m²olduğu anlaşılmıştır.” demektedir. Ancak 27/06/2016 tarihli Hukuk müşavirliği yazısında “… otel tarafından, lehine tapuda tescil edilen üst hakkı sözleşmesinde belirlenmiş olan sınırlar dışında… haksız kullanılan alanlara ilişkin bilgi ve belgelerin kroki plan proje 30/06/2016 tarihine kadar Müşavirliğimize iletilmesi…” şeklinde istenmiş, Hukuk Müşavirliğine 29/06/2016 tarihinde Yapı İşleri Şube Müdürü ve İnşaat Teknikeri imzası ile – lehine tapuda tescil edilen üst hakkında belirlenmiş sınırlar- yerine bambaşka bir kroki çizilerek 1.244,49 m² lik fazla kullanım alanı tespit edilerek o dönem Yapı İşleri Daire Başkan Vekili imzasıyla gönderilmek suretiyle Hukuk müşavirliği yanıltılmıştır. (Bu bilgi ve belgelerle de Hukuk müşavirliği Bursa Birinci Asliye Hukuk Mahkemesinde 2018/72 nolu dosya ile açılan ecrimisil davasına ve mahkemeye bu gerçeğe aykırı çizimleri sunmuştur.)

İlgili Şube müdürü yukarıda da belirtilen açıklamasının ilk kısımlarında bir plandan ve ruhsatlandırmadan bahsederken, yazılı açıklamasının son paragrafında “ kampüs içerisinde otele 20.000 m² alanın tahsis edildiği, parsel numaralarının değiştiği ifraz ve tevhit işlemlerinin tamamlanamadığından dolayı eksik…” kaldığından bahsetmektedir.

Görükle Belediyesinin kapanmasının ardından Nilüfer Belediyesi açısından konuya bakıldığında;

Görükle Belediyesi döneminde 13/12/1991 tarih ve 49-4 no lu encümen kararı ile bir tevhid/ifraz uygulamasının inşaat yapılabilmesi için oluşturulan 101 nolu parselin İzmir yoluna bir koridorla cephe haline getirildiği anlaşılmaktadır. Ancak gayrimenkulün cins tahsisinde bir değişikliğe gidilmediği/gidilemediği ortadadır.

Bu haliyle de “inşaat ve yapı kullanım izni” verilmesi mümkün olmadığından 2015 yılına kadar bir yapı ruhsatı talebi ya da re’sen bir girişim olmamıştır.

2015 yılına gelindiğinde, Nilüfer Belediyesince otele yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı bir şekilde yapı ruhsatı verilmiştir. Belediyenin yapı ruhsatı belgesinde ruhsat onay tarihi 12/08/2015 gözükmektedir.

Oysa inşaat 15/12/1998 yılında başlayıp 21/04/2000 tarihinde tamamlanmıştır.

Yine aynı yapı ruhsatı belgesinde inşaat başlama tarihi 13/08/2015, planlanan inşaat bitirme tarihi 12/08/2017, ruhsat geçerlilik tarihi 12/08/2020 gözükmektedir.

Belge eki” bağımsız bölüm ve kat planları”na ilişkin çizim eklerinde 07/11/2015 tarih kaşeleri bulunduğu da düşünüldüğünde, bu haliyle o dönem Belediye Başkan Yardımcısı imzası ile verilen yapı ruhsatının gerçeği yansıtmadığı ortadadır.

Üniversite Hukuk Müşavirliği ile şirket/otel arasında farklı zamanlarda farklı gerekçelerle karşılıklı davalar açılmış; ancak konu “rekreasyon alanı” çerçevesinde sürdürülmüştür.

2018 yılına gelindiğinde, 2018/720 sayılı dosya ile 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada üst hakkı sözleşmesi ile belirlenen 20.000 m² alan dışında kullandığı alanların tespiti ve bu alanlarla ilgili ecrimisil talebi ile dava açılmıştır.

O zamana kadar ilgili şirkete tahsis edilen parselin konumu ile gerçekte kullandığı veya kullandırdığı yerlerle ilgili bir idari ya da yargısal sürecin işletilmediği görülmüştür.

Firma diğer yandan bakıldığında;

Tablo 6: Otelin Yıllar İtibariyle Kira Bedelleri

Dönem

Yıllık Taksit Tutarı (Usd)

Ödeme Tarihi

Taksit Tutarı ( Usd)

Döviz Kuru (Efektif Satış)

Ödenen Miktar (TL)

2014

13.793,71

15.06.2014

6.896,85

2,3261

16.042,76

15.12.2014

6.896,85

2,2857

15.764,13

2015

13.931,65

15.06.2015

6.965,82

0

0,00

15.12.2015

6.965,83

0

0,00

2016

14.070,96

15.06.2016

7.035,48

3,4174

24.043,05

15.12.2016

7.035,48

0

0,00

2017

14.211,67

15.06.2017

7.105,84

3,5252

25.049,51

15.12.2017

7.105,84

3,8450

27.321,95

2018

14.353,79

15.06.2018

7.176,89

4,5642

32.756,76

15.12.2018

7.176,89

5,3789

38.603,77

2019

14.497,33

15.06.2019

7.248,67

5,8188

42.178,56

15.12.2019

7.248,67

0

0,00

2019 yılı itibariyle yıllık 14.497,34 Usd, aylık 1.208,11 Usd kira karşılığı oturmakta iken 2005 le 2011 yılları arası itibariyle yaklaşık kiraya verdiği yerlerden elde ettiği gelirler aşağıdaki tablodan da görüleceği üzere yıllık 136.845,00 aylık ortalama 13.278,75 Usd dir.

Tablo 7: Otel İşletmesine Ait Kiralık Mülklerin Kira Sözleşme Tutarı

Kiracı Ünvanı

Kiralık Mülkün Kullanım Amacı

Kira Dönemi

Aylık Kira Tutarı TL/Usd/Euro

Toplam Kira Tutarı

Kdv Tutarı

%18

Toplam Tutar

A… İthalat ve İhracat Sanayi Ticaret Limited Şirketi

Disko-Bar Faaliyeti

01.05.2011

– 31.12.2011

1.500,00 TL

12.000,00 TL

2.160,00

TL

14.160,00

TL

B… Tıp Kitapevi Ltd. Şti

Kitap ve Kırtasiye İşleri

05.09.2011 – 31.12.2011

1.250,00 USD

5.000,00 USD

900,00

USD

5.900,00

USD

C… Özel Şahıs

Optik Gözlük ve Benzeri

Malzeme Satışı

25.11.2011 – 31.12.2011

1.250,00 USD

2.500,00 USD

450,00

USD

2.950,00

USD

D… Tıbbi Malzeme Tic. Ve İthalat A.Ş

Medikal Malzeme

01.01.2005 –

31.12.2011

700,00 USD

8.400,00 USD

1.512,00

USD

9.912,00

USD

E… Sarf Malz. Ve

Cih. Tic.ve San. Ltd.Şti.

Sağlık

Malzeme Satışı

01.07.2006

– 01.07.2007

1.300,00 USD

15.600,00 USD

2.808,00

USD

18.408,00

USD

İnternet … F…Cafe İşletmeciliği

Disco

01.04.2005 – 31.03.2008

1.000,00 USD

1.150,00 USD

4.628,75 USD

81.345,00 USD

14.642,10

USD

95.987,10

USD

H… Özel Şahıs

Sağlık Malzeme Satışı

15.05..200

6 –

14.05.2007

500,00 USD

6.000,00 USD

1.080,00

USD

7.080,00

USD

C… Özel Şahıs

Kitap ve Kırtasiye

Satış Mağazası

01.10.2006 – 01.10.2007

500,00 USD

6.000,00 USD

1.080,00

USD

7.080,00

USD

I… Medikal- Özel Şahıs

Sağlık

Malzeme Satışı

01.07.2006

– 30.06.2007

1.000,00 USD

12.000,00 USD

2.160,00

USD

14.160,00

USD

İ…Taşımacılık ve Geri

Kazanım Hizmetleri San. Tic. Ltd. Şti.

Oto Yıkama

01.04.2011

– 31.12.2011

6 Aylık Kira

8.100,00 EURO

8.100,00 EURO

1.458,00

EURO

9.558,00

EURO

J… Gıda Tekstil İlaç

Cafe

01.04.2009

1.000,00 EURO

33.000,00 EURO

5.940,00

38.940,00

Tıbbi Malzeme Ve Tic. Ltd.

– 31.12.2011

EURO

EURO

TL TOPLAM

1.500,00 TL

12.000,00 TL

2.160,00

TL

14.160,00

TL

USD TOPLAM

13.278,75 USD

136.845,00 USD

24.632,10

USD

161.477,10

USD

EURO TOPLAM

9.100,00 EURO

41.100,00 EURO

7.398,00

EURO

48.489,00

EURO

Yukarıda yer alan tablo değerlendirildiğinde ise aşağıda yer alan hususlara ulaşılmıştır;

  • Oto yıkama yeri açılması ve işlettirilmesi mümkün olmadığı halde açılıp kiraya verilmiş ve gelir elde edilmiştir.

  • J… Gıda Tekstil İlaç Tıbbi Malzeme Ve Tic. Ltd. ne kendilerine tahsis edilen parsel dışında kalan üniversite arazisi işgal edilerek kiraya verilmiş, yer kiracı tarafından yaptırılarak işletilmiş yıllık 33.000 Euro luk gelir otelin sahibi olan şirket tarafından tahsil edilmiştir.

Bu gelirlere otelcilik hizmetinden elde edilen gelirler ile kır düğün alanı ve bu alan içinde bulunan yapı ile bunlardan elde edilen gelirler dâhil değilken bile, (ödenen kira bedeli düşünüldüğünde) arada Üniversite aleyhine çok büyük bir fark vardır.

Diğer yandan bugüne kadar işgal edilen yerlere ve bu yerlerin kiraya verilerek gelir elde edilmesi durumuna göz yumulduğu aşikârdır.

Kamu idaresi cevabında bulguya iştirak edilmiş olup Görükle 5412 parselde kayıtlı

20.000 m2 gayrimenkul üzerinde Bursa Uludağ Üniversitesi Güçlendirme Vakfı lehine 49 yıl süre ile üst hakkı tesis ve tescil edildiği daha sonra vakıf tarafından bu taşınmaz üzerinde bir firmaya yap işlet devret sözleşmesi imzalandığı ve daha sonra vakıf tarafından bu taşınmaz üzerindeki tüm hakların üniversiteye iade edildiği üst hakkı tesis edilen söz konusu gayrimenkulde yapılmış olan parselasyon çalışması neticesinde 5412 parsel aynı sınırları ihtiva ederek hâlihazırda mevcut durumu ile Görükle Sakarya Mahallesi 5361 ada 101 parsele dönüştürülmüş ve davalı adına tapuda tescil edildiği bulguda belirtilen konular üzerine yap işlet devret sözleşmesi ve taşınmaz kullanımları ilgili üçüncü şahıslara birçok dava açıldığı ifade edilmekle birlikte söz konusu davalara ilişkin geçmiş ve güncel bilgilere yer verilmiştir.

Sonuç olarak; Kamu İdaresinin irtifak hakkı tesisiyle ilgili yukarıda detayları açıklanan hukuka aykırı işlemlerle ilgili olarak, idarece düzeltici işlemlerin (tahsis ve parselasyon düzenlemelerinin mevzuata uygun hale getirilmesi, bağlı izinlerin alınması, uygun şekilde ruhsata bağlanması ve gerçekçi bir şekilde kiralama bedeli oluşturulması gibi) ikmal

edilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.