MEHMET BALiOGLU

Kira Süresi Biten Taşınmazların Yeniden İhale Yapılmaksızın Kira Sürelerinin Uzatılması

Rapor Özet

Ana konu ve temel bulgular

  • Belediye mülkiyetindeki bazı taşınmazların kira süresi sonunda ihale yapılmaksızın aynı kişilere süre uzatımı yapılarak kiraya verildikleri görülmüştür.
  • 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre belediye mülkiyetindeki taşınmazların ancak ihale yoluyla kiraya verilebileceği ve kira süresinin on yıldan fazla olamayacağı belirtilmiştir.
  • Kira sözleşmesi sona eren taşınmazların yeniden kiraya verilebilmesi için 2886 sayılı Kanun’da belirtilen usullerden biriyle ihaleye çıkılması gerekmektedir.

Yasal ve düzenleyici çerçeve

  • 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu
  • 5393 sayılı Belediye Kanunu
  • 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun
  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
  • 12.01.2011 tarihli 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 10’uncu maddesi
  • 11.1.2011 tarihli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun Dördüncü bölümünde kira sözleşmeleri düzenlenmiştir.
  • Anayasa Mahkemesinin 08.12.2011 tarih ve 2010/77 E., 2011/163 K. No.lu Kararı
  • Danıştay 13. Hukuk Dairesinin 2015/2941 E., 2015/3023 K. No.lu Kararı

Önerilen veya eleştirilen ana eylem noktaları

  • Kamu İdaresinin kira süresi sona eren taşınmazlar için 2886 sayılı Kanun’da belirtilen usullerden biriyle ihaleye çıkması gerekmektedir.
  • Kamu İdaresi cevabında bulgu konusu hususa iştirak edilmiş olup kira süresi biten taşınmazlar için bulguda belirtildiği üzere hareket edileceği ifade edilmiştir.
  • Bulgu konusu tespitin devam edip etmediği takip eden denetimlerde izlenecektir.

Rapor Metni

Belediye mülkiyetindeki bazı taşınmazların kira süresi sonunda ihale yapılmaksızın aynı kişilere süre uzatımı yapılarak kiraya verildikleri görülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun Kapsam başlıklı 1’inci maddesi ile belediye mülkiyetindeki taşınmazların ancak bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilebileceği,

kiralarda sözleşme süresi başlıklı 64’üncü maddesi ile belirli istisnalar haricinde, kiraya verilecek taşınmazların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı ve taşınmazların üçüncü kişilere kiralanması işlemlerinin ise aynı Kanun’un 35’inci maddesinde sayılan ihale usulleri çerçevesinde yürütülmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18’inci maddesi uyarınca, belediyeye ait taşınmazların üç yıldan fazla süre ile kiralanmasına karar vermek yetkisi belediye meclisine; aynı Kanun’un 34’üncü Maddesi uyarınca, söz konusu taşınmazların süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek yetkisi ise belediye encümenine verilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesinde; kamu idarelerine ait taşınmazlara ait kira sözleşmelerinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, işgal edilen taşınmaz malın idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği ve kira sözleşme bitim tarihi ile tahliye tarihi arasında ecrimisil alınacağı hüküm altına alınmıştır.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinde; 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı ifade edilmiştir.

12.01.2011 tarihli 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 10’uncu maddesiyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. 11.1.2011 tarihli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun Dördüncü bölümünde kira sözleşmeleri düzenlenmiştir. Her ne kadar 6098 sayılı Kanunun 339’uncu maddesinin ikinci fıkrasında, “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” ve aynı Kanunun 347’nci maddesinin birinci fıkrasında “…Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez….” hükümleri var ise de 5393 sayılı Kanun’un 15 ve 2886 sayılı Kanunun 75’inci maddesi yürürlükte bulunduğundan ve bu Kanunların özel kanun, 6098 sayılı Kanunun genel kanun olduğu dikkate alındığından belediyelere ait taşınmazlarda 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun ecrimisil ve tahliyeye ilişkin 75’inci maddesinin uygulanması gerekmektedir. Nitekim yargı içtihatları da bu yöndedir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinin altıncı fıkrasında yer alan “2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75 inci maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanır.” hükmünün Anayasaya aykırılığı savıyla açılan iptal davasına ilişkin Anayasa

Mahkemesinin 08.12.2011 tarih ve 2010/77 E., 2011/163 K. No.lu Kararında; kamu hizmetlerinin sürekli, düzenli ve sistemli bir şekilde sürdürülebilmesi için kamu yararı amacıyla, belediyelere ait taşınmazların, kira sözleşmesi sonunda tahliyelerine ve ecrimisil ödenmesine ilişkin itiraz konusu kuralın Anayasa’nın hukuk devleti ilkesi ile çelişen bir yönünün bulunmadığı ve diğer kişiler ile aynı hukuksal konumda bulunmayan belediyelerin, kiraya verdikleri taşınmazlar hakkında, kira sözleşmesi sonunda farklı bir tahliye usulü öngörülerek ayrı hukuksal işleme tabi tutulmasında eşitlik ilkesine aykırılıktan söz edilemeyeceği belirtilmiştir.

Danıştay 13. Hukuk Dairesinin 2015/2941 E. , 2015/3023 K. No.lu Kararında; “İdarenin ihale işlemlerini Devlet İhale Kanunu’nda yer alan ihalede açıklık, rekabetin sağlanması ve kamu kaynaklarının etkin ve verimli kullanılması ilkeleri uyarınca ihale usul ve kurallarına göre gerçekleştirmesi zorunludur. Bu nedenle, idare, mevcut ihtiyaçlarının devam etmesi durumunda dilediği kişi ile kira sözleşmesini yapamayacağından ve kanuna aykırı şekilde kira sözleşme süresini uzatamayacağından, kendisine ait taşınmazları 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda öngörülen ilke ve kurallara göre yeniden ihale etmesi gerekir. Söz konusu büfe, kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yukarıda öngörülen mevzuat hükümleri uyarınca ancak ihale yoluyla kiralanabileceğinden, sözleşme süresi sonunda sözleşmenin yenilenmeyerek anılan yerin ihale yoluyla kiralanacağına dair dava konusu işlemde hukuka aykırılık, davanın reddine ilişkin Mahkeme kararında ise sonucu itibarıyla hukukî isabetsizlik bulunmamaktadır.” denilmektedir.

Yukarıdaki mevzuat hükümlerine göre belediye mülkiyetindeki taşınmazların ancak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile 5393 sayılı Belediye Kanununda yer alan esaslar ve süreler dahilinde ihale yapılmak suretiyle kiraya verilmesi ve yenileme işlemlerinin aynı usuller çerçevesinde yapılması gerekmektedir.

Yapılan incelemede; 2018 yılı içerisinde, ihale edilerek kiraya verilen 63 adet taşınmazın Başkanlık makamının onayı ile sözleşme süresinin bitiminde ihale yapılmaksızın sözleşmelerinin uzatıldığı görülmüştür. Ancak, sözleşme süresinin bitiminde taşınmazın kiraya verilebilmesi için yeniden 2886 sayılı Kanundaki belirtilen usullerden biriyle ihaleye çıkılması gerekmektedir.

Kamu idaresi cevabında; “Kira süresi sona eren kiracıların sözleşmeleri uzatılmayarak, kiralarının bitiminde 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda belirtilen usullerden birisi ile ihaleye çıkılması hususu temin edilecektir.” denilmektedir.

Sonuç olarak Kamu İdaresi cevabında bulgu konusu hususa iştirak edilmiş olup kira süresi biten taşınmazlar için bulguda belirtildiği üzere hareket edileceği ifade edilmiştir. Bulgu konusu tespitin devam edip etmediği takip eden denetimlerde izlenecektir.