MEHMET BALiOGLU

Emlak Vergisi Uygulamalarında Mevzuat Hükümlerine Aykırı Hususların Bulunması

Rapor Özet

Ana Konu: Söke Belediyesi ilçe sınırları içinde 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre tarh, tahakkuk ve tahsil edilen bina, arsa ve arazi vergilerine yönelik muhtemel eksik ve hatalı uygulamalar.

Temel Bulgular:

  • Bazı Mükelleflerin Daimi Muafiyet Kapsamında Yer Alması
  • Konut veya İşyeri Gibi Bağımsız Bölümlere Bina Vergisi Yerine Arsa Vergisi Tahakkuk Ettirilmesi
  • Verginin Hesaplanmasında Dikkat Alınan Yüz Ölçümü (M2) Ölçütünün Eksik veya Hatalı Uygulanması
  • Muafiyet Tesis Edilen Mükelleflerin Muafiyet İçin Gerekli Şartları Sağlaması Hususunda Etkin Bir Tespit ve Teyit Mekanizmasının Bulunmaması

Yasal ve Düzenleyici Çerçeve:

  • 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
  • 49 seri nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği
  • 57 seri nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği

Önerilen veya Eleştirilen Ana Eylem Noktaları:

  • Bazı Mükelleflerin Daimi Muafiyet Kapsamında Yer Alması
    • Emlak Vergisinden daimi muaf tutulacak binaların ve arsa ve arazilerin muafiyetten yararlanmaları için, ilgili kanun hükümlerinde belirtilen nitelik ve şartları sağlamaları gerekmektedir.
    • İdarenin, Emlak Vergisi gelirlerinin artmasını sağlamak için, muafiyet işlemlerinin kanun hükümlerine uygun şekilde yürütülmesi ve belirtilen şart ve kriterleri sağlamayan bina, arsa ve araziler için muafiyet uygulanmayarak Emlak Vergisi tahakkuk ettirilmesi gerekmektedir.
  • Konut veya İşyeri Gibi Bağımsız Bölümlere Bina Vergisi Yerine Arsa Vergisi Tahakkuk Ettirilmesi
    • Yapı ruhsatı alınarak üzerine bina, konut, işyeri, imalathane gibi yapı ve tesis inşa edilen arsaların, yapı kullanma belgesi ya da kullanma belgesi olmayanlar için fiili kullanımına göre bina vergisine dönüştürülmesi ve verginin bina üzerinden alınması gerekmektedir.
    • Konut ve işyeri gibi bağımsız bölüm niteliğine haiz yerler üzerinden konut ve işyeri kullanımı göre bina vergisi tahakkuk ettirilmesi, hem Emlak Vergisi uygulamalarının sağlıklı yürütülmesini hem de Emlak Vergisi gelirlerinin artmasını sağlayacaktır.
  • Verginin Hesaplanmasında Dikkat Alınan Yüz Ölçümü (M2) Ölçütünün Eksik veya Hatalı Uygulanması
    • Bina vergi değerinin (matrahının) tespitinde bağımsız bölümün yüz ölçümü yani m2’si büyük önem taşımaktadır.
    • İnşaat maliyet bedeli, kalorifer ve asansör farkı bunun üzerinden hesaplanmaktadır.
    • Emlak Vergisi Uygulama Tebliğlerinde yüz ölçümün, binanın (apartmanlarda dairenin) dış duvarları arasındaki mesafeler itibariyle metrekare (m2) cinsinden bulunacak alan ile kömürlük, çamaşırlık, müstakil garaj gibi binaya (bağımsız bölüme) doğrudan doğruya tahsis edilmiş eklentilerin alanı ile hol ve merdiven boşlukları, kapıcı ve kalorifer daireleri, sığınaklar gibi ortak kullanım yerlerinin arsa payı oranına göre metrekare olarak bulunacak alanının da ilâve edilmesi suretiyle hesaplanacağı düzenlenmektedir.
    • Sonuç itibariyle, Emlak Vergisine esas alınan m2 alanı ile fiili m2 alanı arasındaki farklılıkların, yapıya ya da bağımsız bölümlere ilişkin mimari uygulama projesi, metrekare cetvelleri üzerinden brüt alan ve ortak alanlar dâhil toplam kullanım alanının tespiti suretiyle giderilmesi ve bina inşaat maliyetine esas ‘m2’ nin doğru bir şekilde saptanması, hem sağlıklı ve gerçeğe uygun şekilde işlem yapılmasını sağlayacak hem de vergi matrahını artırarak gelir kaybını önleyecektir.
  • Muafiyet Tesis Edilen Mükelleflerin Muafiyet İçin Gerekli Şartları Sağlaması Hususunda Etkin Bir Tespit ve Teyit Mekanizmasının Bulunmaması
    • Muafiyet hakkı tanınan ve ‘0’ oranlı Emlak Vergisi uygulanan emekli, hiçbir geliri olmayan, ev hanımı kapsamında bulunan kişiler üzerinde yapılan inceleme de, özellikle Sosyal Güvenlik ve Vergi Dairesi sistemi üzerinden aktif sigortalılık, emekli aylığı dışında aylık ya da gelir elde etme ve vergi mükellefiyeti tesis edilme hususlarının etkin bir şekilde tespit edilemediği, buna ilişkin sorgulama ve araştırma işlemlerinde eksiklik olduğu görülmüştür.
    • İndirimli vergi oranından yararlanmak isteyen veya mevcut haktan yararlanan kişilerin beyanları üzerinden hareketle, aktif sigortalı olarak çalışıp çalışılmadığı, emekli aylığı dışında herhangi bir gelir, ücret ya da kazanç elde edilip edilmediği araştırılmalıdır.
    • Sosyal Güvenlik Kurumu ile yapılacak protokolle veri tabanı üzerinden aktif çalışma, işe girişi veya çıkış, emekli aylığı dışında gelir veya ücretin olup olmadığının elektronik ortamda sorgulaması ya da belirli dönemlerde bilgi alınarak güncel durumların takip edilmesi gerekmektedir.
    • Vergi daireleri üzerinden Maliye Bakanlığı veya Gelir İdaresi Başkanlığı ile yapılacak protokolle ya da belirli dönemlerde yapılacak kontrollerle ticari, sınaî ve meslek kazanç kapsamında mükellefiyet tesisi sorgulanmalı ve araştırılmalıdır.
    • Menkul sermaye iradı, faiz ve benzeri gelirlerin olup olmadığına ilişkin Türkiye Bankalar Birliği ya da Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurum gibi yetkili kuruluşlarla protokol ya da anlaşma yapılması üzerine elektronik ortamda ya da gerekli yazışmalarla bilgi ve belge temin edilmesine yönelik etkin bir çalışma yapılmalıdır.
    • İndirimli Bina Vergisi uygulanacak mükelleflerin gerekli şartları sağlamaları noktasında etkin bir takip, tetkik ve araştırma mekanizmasının kurulması; Emlak Vergisi gelir kaybının önlenmesine ve indirimli vergi oranından yararlanma şartlarını taşımadığı halde, gerçek dışı taahhütte bulunmak suretiyle indirimli vergi oranından yararlanan mükellefler ile durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflerden alınması gereken verginin, cezalı ve gecikme faizi ile birlikte alınmasına imkân sağlayacaktır.

Rapor Metni

Söke Belediyesi ilçe sınırları içinde 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre tarh, tahakkuk ve tahsil edilen bina, arsa ve arazi vergilerine yönelik incelemelerde, muhtemel eksik ve hatalı uygulamalar aşağıda ifade edilmiştir.

  1. Bazı Mükelleflerin Daimi Muafiyet Kapsamında Yer Alması

    Emlak Vergisinden daimi muaf tutulacak binalar 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 4’üncü maddesinde, arsa ve araziler de 14’üncü maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bina, arsa veya arazilerin muafiyetten yararlandırılmaları için bahsedilen madde hükümlerinde belirtilen nitelik ve şartları sağlamaları, bunun üzerine muafiyet tesis edilmesi gerekmektedir.

    Emlak Vergisinde, muafiyet işlemlerinin Kanun hükümlerine uygun şekilde yürütülmesi, belirtilen şart ve kriterleri sağlamayan bina, arsa ve araziler için muafiyet uygulanmayarak Emlak Vergisi tahakkuk ettirilmesi gerekmektedir. Bu durum idarenin, Emlak Vergisi gelirlerinin de artmasını sağlayacaktır.

  2. Konut veya İşyeri Gibi Bağımsız Bölümlere Bina Vergisi Yerine Arsa Vergisi Tahakkuk Ettirilmesi

    1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre, binaların bina vergisine, arsa ve arazilerin de arazi vergisine tabi olduğu ifade edilmiş, binalara ilişkin vergi nispetinin, meskenlerde ‰1, diğer binalarda ‰2, 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde ‰2 ve ‰4; arazi ve arsalara ilişkin olarak da vergi nispetinin sırasıyla

    ‰ 1 ve ‰ 3, büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde ‰2 ve ‰6 olarak uygulanacağı düzenleme altına alınmıştır. Yapı ruhsatı alınarak üzerine bina, konut, işyeri, imalathane gibi yapı ve tesis inşa edilen arsaların, yapı kullanma belgesi ya da kullanma belgesi olmayanlar için fiili kullanımına göre bina vergisine dönüştürülmesi ve verginin bina üzerinden alınması gerekmektedir.

    Yapı ruhsatı alınmak suretiyle üzerine bağımsız bölüm inşa edilen ve yapı kullanma izin belgesi alınan ya da yapı kullanma izin belgesi alınamaması/alınmamasına rağmen inşası biten ve bağımsız bölüm olarak kullanılan binalar için, yapı kullanma izin belgesi olanlar için yapı kullanım belgesinin alındığı, olmayanlar için fiilen bağımsız bölüm olarak kullanılmaya başladığı süreden itibaren arsa vergisi yerine bina vergisi alınması gerekmektedir. Bina üzerinden alınan vergiye esas oluşturan matraha; arsa ve arazi değeri ile her yıl Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük gereği belirlenen bina inşaat metrekare maliyet bedelleri, klima, kalorifer ve asansör payı ile ortak kullanım alanları dâhil edildiğinden, arsa veya arazi vergisine göre vergi matrahı yüksek olduğundan, bina vergisi yerine arsa vergisi alınması gelir kaybına sebebiyet verecektir.

    Sonuç olarak, bağımsız bölüm niteliğine haiz konut, işyeri gibi yerler üzerinden konut ve işyeri kullanımına göre bina vergisi tahakkuk ettirilmesi hem Emlak Vergisi uygulamalarının sağlıklı yürütülmesini hem de Emlak Vergisi gelirlerinin artmasını sağlayacaktır.

  3. Verginin Hesaplanmasında Dikkate Alınan Yüz Ölçümü (M2) Ölçütünün Eksik veya Hatalı Uygulanması

    1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29’uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine göre, binalarda vergi değeri; takdir komisyonlarınca yeniden takdir edilmek suretiyle kesinleşen arsa veya arazi metrekare birim değerleri ve bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri esas alınmak suretiyle tespit olunacağı hüküm altına alınmıştır. 49 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğine göre binalarda vergi değeri hesabı şu sistematik içinde yapılacaktır;

    Tablo 4: Bina Vergi Değeri Hesabına İlişkin Tablo

    İnşaatın türü, sınıfı ve kullanış şekline göre bina metrekare normal inşaat maliyet

    bedeli

    A

    Dıştan dışa yüz ölçümü (m2)

    B

    Binanın inşaat maliyet bedeli

    A x B=C

    Kalorifer farkı

    C * %8= D

    Asansör farkı

    C * %6= E

    Kalorifer ve asansör dâhil inşaat maliyet bedeli

    C + D + E= F

    Aşınma payı

    F- (aşınma payı oranı)= G

    Asgari ölçülere göre bulunan arsa değeri

    H

    Binanın vergi değeri

    G + H

    – Binanın/bağımsız bölümün dıştan dışa yüz ölçümü ile her yıl Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük gereği belirlenen bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvelde yer alan ortalama rakam çarpılacak,

    • Bu çarpım sonucu ortaya çıkacak rakama, varsa %6 oranında asansör, %8 oranında kalorifer veya klima tesisatı farkı ilave edilecek (asansör tesisatından yararlanmayan zemin, bodrum kat hariç),

    • Bu suretle bulunan toplam değerden Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğün 23’üncü maddesinde belirtilen yıpranma payı düşülecek,

    • Yıpranma payı düşüldükten sonra kalan değere arsa veya arsa payının asgari ölçülere göre tespit edilen değeri ilave edilerek, bina vergi değeri (vergiye esas matrah) tespit edilecektir.

    Açıklamalardan da görüleceği üzere, bina vergi değerinin (matrahının) tespitinde bağımsız bölümün yüz ölçümü yani m2 si büyük önem taşımaktadır. İnşaat maliyet bedeli, kalorifer ve asansör farkı bunun üzerinden hesaplanmaktadır. Emlak Vergisi Uygulama Tebliğlerinde yüz ölçümün, binanın (apartmanlarda dairenin) dış duvarları arasındaki mesafeler itibariyle metrekare (m2) cinsinden bulunacak alan ile kömürlük, çamaşırlık, müstakil garaj gibi binaya (bağımsız bölüme) doğrudan doğruya tahsis edilmiş eklentilerin alanı ile hol ve merdiven boşlukları, kapıcı ve kalorifer daireleri, sığınaklar gibi ortak

    kullanım yerlerinin arsa payı oranına göre metrekare olarak bulunacak alanının da ilâve edilmesi suretiyle hesaplanacağı düzenlenmektedir.

    Sonuç itibariyle, Emlak Vergisine esas alınan m2 alanı ile fiili m2 alanı arasındaki farklılıkların, yapıya ya da bağımsız bölümlere ilişkin mimari uygulama projesi, metrekare cetvelleri üzerinden brüt alan ve ortak alanlar dâhil toplam kullanım alanının tespiti suretiyle giderilmesi ve bina inşaat maliyetine esas ‘m2’ nin doğru bir şekilde saptanması, hem sağlıklı ve gerçeğe uygun şekilde işlem yapılmasını sağlayacak hem de vergi matrahını artırarak gelir kaybını önleyecektir.

  4. Muafiyet Tesis Edilen Mükelleflerin Muafiyet İçin Gerekli Şartları Sağlaması Hususunda Etkin Bir Tespit ve Teyit Mekanizmasının Bulunmaması

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 8’inci maddesinde;

“…

Bakanlar Kurulu, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dâhil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz. Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir…” hükmü yer almaktadır.

İndirimli bina vergisinden (‘0’ oranlı vergi) yararlanacak kişi ve kişilerin sağlaması gereken şartlar yukarıda yer alan Kanun hükmüyle birlikte Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğlerinde ayrıntılı olarak düzenlenmektedir. Buna göre, çeşitli tarihlerde yürürlüğe giren ve uygulamaya yönelik düzenlemeleri içeren Genel Tebliğler ile Bakanlar Kurulunca belirlenecek indirimli vergi oranından, Türkiye’de brüt yüz ölçümü 200 m2 yi geçmeyen tek meskeni olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan;

Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, Hiçbir geliri olmadığını beyan eden

mükelleflerin, indirimli vergi oranından yararlanabilmeleri için, hizmet karşılığı elde edilen ücret geliri, ticari, sınaî ve mesleki faaliyet geliri, tarımsal faaliyet geliri, menkul ve gayrimenkul geliri, faiz ve temettü geliri veya benzeri türde bir gelirinin olmaması,

Gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığından ibaret bulunanlar, Sosyal güvenlik kurumlarından emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığı alanların, bu aylıkları dışında başka gelirlerinin bulunmaması,

Gaziler, Bina Vergisi indiriminden yararlanabilmesi için herhangi bir faaliyet veya gelir şartı aranılmayacak, bunlar her hal ve takdirde bina vergisi indiriminden yararlanacağı,

Şehitlerin dul ve yetimleri, Bina Vergisi indiriminden yararlanabilmesi için herhangi bir faaliyet veya gelir şartı aranılmayacak, bunlar her hal ve takdirde bina vergisi indiriminden yararlanacağı,

Engelliler, İndirimli Bina Vergisi oranından yararlanabilmeleri için bu durumlarını tam teşekküllü Devlet hastanesinden alınmış olan sağlık kurulu raporu veya engelli kimlik kartı ile ilgili belediyelere belgelendirmeleri,

Şartlarını taşımaları ve gerekli belgeleri ibraz etmeleri halinde istifade edeceklerdir. Ayrıca, birden fazla meskeni olanlar veya birden fazla meskende hisseye sahip olanlar, muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler için söz konusu indirimli vergi oranının uygulanması mümkün değildir.

Bu kapsamda, İdare tarafından muafiyet hakkı tanınan ve ‘0’ oranlı Emlak Vergisi uygulanan emekli, hiçbir geliri olmayan, ev hanımı kapsamında bulunan 5907 kişi üzerinde yapılan inceleme de, özellikle Sosyal Güvenlik ve Vergi Dairesi sistemi üzerinden aktif sigortalılık, emekli aylığı dışında aylık ya da gelir elde etme ve vergi mükellefiyeti tesis edilme hususlarının etkin bir şekilde tespit edilemediği, buna ilişkin sorgulama ve araştırma işlemlerinde eksiklik olduğu görülmüştür. Nitekim muafiyet tanınan kişilerin beyanları doğrultusunda İdarece muafiyet işleminin uygulanması ve beyan dışında belge, bilgi talep edilmemesi 57 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin amir hükmüdür. Tebliğe göre, Emlâk Vergisi mükelleflerinden Emlâk Vergisi bildirimi dışında tapu sureti, kimlik fotokopisi, vergi kimlik numarasını gösteren belge, elektrik ve su abone belgesi, yapı kullanma izin belgesi, m2 cetveli veya başkaca bir belge talep edilmeyeceği, belediyelerce, Emlâk Vergisi işlemlerinde mükellefler tarafından bildirilen hususların teyidinin,

mükelleflerden belge istenmeden ilgili kurum ve kuruluşlardan yapılması gerektiği, belediyelerce, mükelleflere ait kimlik bilgileri, İçişleri Bakanlığı Kimlik Paylaşım Sistemi üzerinden, tapu kayıtları ise Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminden alınabileceği, ayrıca mükelleflerin şehit, gazi, dul, yetim ve emekli olduklarına ilişkin bilgilerin Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığından elektronik ortamda sağlanmasının mümkün olacağı ve belediyelerin, Emlâk Vergisi işlemlerinde başta imar birimleri olmak üzere Emlâk Vergisine konu taşınmazlara ilişkin öncelikle kendi kayıtlarında bulunan bilgi ve belgelerden faydalanacağı ve gerek duymaları halinde bildirimlerin kontrolü amacıyla bildirime konu taşınmazlarda yoklama ve tespit yapabileceği, belirtilmektedir.

Ele alınan düzenlemeyle İdarece, mükelleflerin kolay ve hızlı bir şekilde kanuni haktan yararlanması ve külfet doğuracak taleplerde bulunulmaması gerektiği ortaya konulmaktadır. Ancak muafiyet tanınan kişilerin beyan durumlarının doğruluğu ve şartların sağlanıp sağlanmadığı, ilgili servis ve personelce tespit ve tetkik edilmeli, etkin bir sorgulama mekanizmasının kurulması gerekmektedir. Bu doğrultuda;

  • İndirimli vergiden yararlanmak isteyen veya mevcut haktan yararlanan kişilerin beyanları üzerinden hareketle, aktif sigortalı olarak çalışıp çalışılmadığı, emekli aylığı dışında herhangi bir gelir, ücret ya da kazanç elde edilip edilmediği araştırılmalıdır. Sosyal Güvenlik Kurumu ile yapılacak protokolle veri tabanı üzerinden aktif çalışma, işe girişi veya çıkış, emekli aylığı dışında gelir veya ücretin olup olmadığının elektronik ortamda sorgulaması ya da belirli dönemlerde bilgi alınarak güncel durumların takip edilmesi gerekmektedir.

  • Vergi daireleri üzerinden Maliye Bakanlığı veya Gelir İdaresi Başkanlığı ile yapılacak protokolle ya da belirli dönemlerde yapılacak kontrollerle ticari, sınaî ve meslek kazanç kapsamında mükellefiyet tesisi sorgulanmalı ve araştırılmalıdır.

  • Menkul sermaye iradı, faiz ve benzeri gelirlerin olup olmadığına ilişkin Türkiye Bankalar Birliği ya da Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurum gibi yetkili kuruluşlarla protokol ya da anlaşma yapılması üzerine elektronik ortamda ya da gerekli yazışmalarla bilgi ve belge temin edilmesine yönelik etkin bir çalışma yapılmalıdır.

Yapılan ayrıntılı açıklamalara binaen, indirimli Bina Vergisi uygulanacak mükelleflerin gerekli şartları sağlamaları noktasında etkin bir takip, tetkik ve araştırma mekanizmasının kurulması; Emlak Vergisi gelir kaybının önlenmesine ve indirimli vergi oranından yararlanma şartlarını taşımadığı halde, gerçek dışı taahhütte bulunmak suretiyle

indirimli vergi oranından yararlanan mükellefler ile durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflerden alınması gereken verginin, cezalı ve gecikme faizi ile birlikte alınmasına imkân sağlayacaktır.

Sonuç itibariyle, Emlak Vergisi uygulamalarına yönelik yaptığımız izah ve değerlendirmelere riayet edilmesi, hem işlemlerine mevzuat uygun şekilde yürütülmesine hem de idarenin Emlak Vergi gelirinin artmasına imkân sağlayacaktır.

Kamu idaresi cevabında; Gerekli özenin gösterileceğini ifade etmiştir.

Sonuç olarak Belediye tarafından bulguya iştirak edilmiştir. Belediyece gerekli işlemlerin yapılıp yapılmadığı tarafımızca önümüzdeki denetimlerde kontrol edilecektir