MEHMET BALiOGLU

Bina ve Arsa Emlak Vergisi Matrahının Hatalı Hesaplanması ve Buna Bağlı Olarak İdarenin Gelir Kaybına Uğraması

Rapor Özet

  • Emlak vergisi rayiç değerleri ada bazlı değil cadde ve sokak bazlı belirlenmelidir.
  • Birden fazla yola cephesi olan bina ve arsaların emlak vergilerinde bina girişlerine göre belirleme yapılmalıdır.
  • Bina inşaat sınıfları ilgili cetvel ve tebliğe göre belirlenmelidir.
  • Asansör, kalorifer veya klima farkları emlak vergisi hesaplamalarına dahil edilmelidir.

Yasal ve Düzenleyici Çerçeve

  • 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
  • 49 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği
  • Maliye Bakanlığınca 15.12.1982 tarihli ve 17899 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel
  • 71 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği
  • Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği

Önerilen veya Eleştirilen Ana Eylem Noktaları

  • Takdir komisyonunun emlak vergisi rayiçlerini ada bazlı değil cadde ve sokak bazlı olarak belirlemesi.
  • Emlak vergisi hesabında bina ve arsaların bulunduğu cadde veya sokakların esas alınması.
  • Bina sınıflarının ilgili cetvel ve tebliğe göre belirlenmesi.
  • Birden fazla yola cephesi bulunan bina ve arsaların emlak vergisi beyannamelerinin de gözden geçirilmesi.

Rapor Metni

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Matrah” başlıklı 7’nci maddesinde;

“Bina Vergisinin matrahı, binanın bu kanun hükümlerine göre tesbit olunan vergi değeridir.”

“Mevzu” başlıklı 12’nci maddesinde;

“ Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre Arazi Vergisine tabidir. Aksine hüküm olmadıkça bu kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar.”

“Vergi Değeri” başlıklı 29’uncu maddesinde;

“a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, hesaplanan bedeldir.” hükümleri yer almaktadır.

49 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nin 3’üncü maddesinde;

“Bina vergi değerinin hesaplanmasında aşağıdaki yol izlenecektir.

  • Binanın dıştan dışa yüzölçümü ile bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvelde yer alan ortalama rakam çarpılacaktır.

  • Bu çarpım sonucu ortaya çıkacak rakama, varsa asansör, kalorifer veya klima tesisatı farkı ilave edilecektir. Bu ilave söz konusu rakamın asansör için %6’sı, kalorifer veya klima için de %8’i oranında olacaktır.

  • Bu suretle bulunan toplam değerden Tüzüğün 23 üncü maddesinde belirtilen yıpranma payı düşülecektir.

  • Yıpranma payı düşüldükten sonra kalan değere arsa veya arsa payının asgari ölçülere göre tespit edilen değeri ilave edilecektir.” denilmektedir.

Maliye Bakanlığınca 15.12.1982 tarihli ve 17899 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel’de bina sınıfları; lüks sınıf, 1.sınıf, 2.sınıf, 3.sınıf, basit sınıf olarak belirlenmiştir. 71 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ekinde; 2018 yılı için binaların m2 normal inşaat bedelleri; çelik karkas, betonarme, yığma kargir, yığma yarı kargir bina, ahşap, taş duvar, gecekondu ve kerpiç olarak ayrı ayrı olarak belirlemiştir.

Söz konusu mevzuat hükümlerinden, tespit komisyonun emlak vergi değerlerini cadde ve sokak bazında belirleyeceği, taşınmazın bulunduğu cadde veya sokaktan arsa değerinin hesaplanacağı, binaların inşaat bedellerinin sınıfına ve özelliklerine göre belirlenmesi ve belirlenen bu tutara asansör ve kalorifer veya klima farkının eklenmesi gerektiği anlaşılmaktadır. İlçedeki taşınmazların çoğunluğu betonarme ve dışı taş ile kaplı, lüks sınıf, 1. veya 2. sınıf olmasına rağmen İdare bina inşaat maliyetleri hesabında çoğunlukla (yüzde 78’i)

3. sınıf yığma kargir bina değerlerini esas almıştır.

Emlak vergisi mevzuatında birden çok cadde veya sokağa cephesi bulunan bina ve arsaların vergi değerinin hesaplanmasında hangi cephenin esas alınacağına ilişkin açık bir hüküm bulunmamakla birlikte Danıştay kararlarının konuya açıklık getirdiği görülmüştür.

Danıştay 4’üncü Dairesinin 19.6.2002 gün ve E. 2001/3138, K. 2002/3179 sayılı kararında; “Emlak Vergisi Kanununda birden fazla yola cephesi olan taşınmazların emlak vergilerinin hangi değere göre hesaplanacağına dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu durumda, genel düzenlemeye gidilerek imar mevzuatının uygulanması ve İmar Yönetmeliğinde öngörülen yapı düzenine ilişkin prensiplerin dikkate alınması icap etmektedir.” denilmek suretiyle İmar Yönetmeliği’ndeki hükümlerin esas alınması gerektiği ifade edilmiştir.

Danıştay 9’uncu Dairesinin 20.10.1998 tarih ve E:1997/5048, K:1998/3726 sayılı kararında ise: “birden fazla yola cephesi olan taşınmaz, numaratajı hangi yoldan alırsa alsın

binanın girişi kullanım amacı doğrultusunda yapılan mimarı plandaki bir tercih olduğundan, asgari ölçüde emlak vergisi hesaplamasında inşaat nizamı daha fazla olan sokak veya bölgeden değer alması gereklidir.”denilmiştir.

Danıştay kararlarında atıf yapılan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 15’inci maddesinde; “Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama imar planında belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir. Yolların eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir. Bitişik nizama tabi olup, farklı kat adedi ve farklı kotları haiz yollara cepheli köşe başı parsellerde yolların kat rejimini bozmamak üzere en az 6 metrede bir kademelendirme yapılır.” hükmüne yer verilmiştir.

Söz konusu Danıştay kararlarından birden fazla yola cephesi bulunan bir taşınmazın esas cephesinin parsel cephesi olduğu, bu cephe imar planında belirtilen cephe olduğu, İmar planında belirtilmemiş ise parsel cephesinin, geniş yol üzerindeki kenarın, yolların eşit olması halinde dar kenar parsel cephesinin olduğu anlaşılmaktadır.

Kamu idaresinin emlak vergisi tahakkuklarının incelenmesi neticesinde, emlak vergisi rayiç değerlerinin ilgili cadde ve sokak bazında belirlenmediği; birden fazla yola cephesi olan bina ve arsaların emlak vergilerinde bina girişlerine göre belirleme yapılmadığı; bina inşaat sınıflarının düşük olanlarından hesaplandığı; asansör, kalorifer veya klima farklarının emlak vergisi hesaplamalarına dahil edilmediği tespit edilmiştir.

Sonuç olarak takdir komisyonunun emlak vergisi rayiçlerini ada bazlı değil cadde ve sokak bazlı olarak belirlemesi, emlak vergisi hesabında bina ve arsaların bulunduğu cadde veya sokakların esas alınması, bina sınıflarının ilgili cetvel ve tebliğe göre belirlenmesi, birden fazla yola cephesi bulunan bina ve arsaların emlak vergisi beyannamelerinin de gözden geçirilmesi gerektiği düşünülmektedir.

Kamu idaresi cevabında; “İlgili bulguda belirtilen; Emlak vergisi rayiçlerinin ada bazlı olarak belirlenmiş olup, tespit komisyonunca bundan sonraki dönemde bina ve arsaların bulunduğu cadde ve sokak bazında belirlenmesi sağlanacaktır. Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel ’de bina sınıflarının ilgili cetvel ve tebliğe göre 01.01.2019 tarihi itibariyle yeniden gözden geçirilerek asansör, kalorifer veya klima tesisatı farkı ilave edilecektir.” denilmiştir.

Sonuç olarak Başkanlığımıza gönderilen kamu idaresi cevabında; bundan sonraki

dönemde bina ve arsaların bulunduğu cadde ve sokaklar bazında belirlenmesinin sağlanacağı, bina sınıflarının ilgili cetvel ve tebliğe göre 01.01.2019 tarihi itibariyle yeniden gözden geçirileceği; asansör, kalorifer veya klima tesisatı farkının ilave edileceği belirtildiğinden bu aşamada önerilecek başka bir husus bulunmamaktadır.

Bulgu konusu tespitin devam edip etmediği takip eden denetimlerde izlenecektir.